호주머니에서 풀주머니

📌 1️⃣ 블라인드 펀드(Blind Fund) 투자유치 어려움의 이유✅ 실무적 내용 및 개념자산운용사의 블라인드펀드(투자 대상을 미리 확정하지 않고 펀드를 설정한 후 나중에 투자 대상을 결정하는 펀드)는 투자자들 사이에서 생각보다 높은 수요가 있지 않다.특히 재간접펀드(FOF, Fund of Funds) 방식으로 운용할 경우 운용사가 펀드 수수료를 별도로 가져가기 때문에, 투자자들은 직접투자에 비해 더 높은 수익률을 요구한다.🔍 실제 투자자 관점투자자들은 중복 수수료 발생으로 인해 최소한의 기대 수익률을 높게 설정함.따라서 블라인드펀드의 매력이 감소하여 투자자 유치 난이도가 높아짐.🚩 실무 적용 및 예방 전략투자 유치 시 펀드 구조와 수수료 체계를 명확히 설명하여 투자자 이해도를 높일 것.블라인드 ..

1️⃣ 지분율 변화메자닌 투자자가 CB나 BW를 주식으로 전환하면 기존 주주(시행사, 개발사)의 지분이 희석됩니다.이는 PFV/SPC의 소유권 구조를 바꾸며, 메자닌 투자자는 새로운 주주로서 의사결정권을 가지게 됩니다.예시:PFV가 100억 원 규모의 부동산 개발 프로젝트를 진행 중이고, 초기 자본 구조는 다음과 같습니다:시행사: 60% 지분개발사: 40% 지분메자닌 투자자가 BW를 통해 20% 지분으로 전환하면 새 구조는:시행사: 48% (60% → 48%)개발사: 32% (40% → 32%)메자닌 투자자: 20%2️⃣ 의사결정권 변화메자닌 투자자가 주식 전환 후 PFV/SPC의 주요 주주로 올라서면, 중요한 의사결정(예: 매각, 임대 전략)에 참여할 수 있습니다.이는 기존 주주의 독점적 의사결정권을 ..

부동산 금융에서 대출(Senior Debt), 메자닌(Mezzanine), **에쿼티(Equity)**는 자금 조달 구조의 주요 구성 요소로 사용됩니다. 이들은 리스크, 수익률, 상환 우선순위 측면에서 차이가 있으며, 각 금융기관(은행, 자산운용사, 증권사 등)이 이를 다르게 취급합니다. 아래에서 세 가지를 비교하고, 각 기관에서의 역할과 취급 방식을 설명하겠습니다.📊 대출(Senior Debt), 메자닌(Mezzanine), 에쿼티(Equity) 비교구분대출 (Senior Debt)메자닌 (Mezzanine)에쿼티 (Equity)위치가장 상단 (우선 상환)중간 위치 (대출과 에쿼티 사이)최하단 (잔여 이익 배분)리스크가장 낮음중간 수준가장 높음수익률고정 금리 (3~6%)고정 금리(6~12%) + 주식..

1. 금전채권신탁이란?금전채권신탁은 위탁자가 보유한 금전채권(예: 공사대금, 매출채권 등)을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사는 이를 관리하고 추심하여 발생한 수익을 수익자에게 지급하는 신탁 형태입니다. 주요 목적은 자산 관리, 유동화, 수익 분배입니다. 2. 금전채권신탁의 주요 활용 방식2.1 자금 조달 수단금전채권신탁은 자금을 유동화하는 수단으로 활용됩니다. 예를 들어, 공사대금채권을 신탁하여, 이를 담보로 **대출(ABL, Asset-Backed Loan)**을 받거나, 다른 금융기관에 제공하여 자금을 조달할 수 있습니다. 이는 건설업에서 자주 사용되며, 공사비나 대출금을 유동화할 수 있는 방법입니다.2.2 현금 흐름 확보신탁회사는 금전채권을 관리하면서 안정적인 현금 흐름을 확보하는 역할을 합니다. 대출..

1. Mezzanine Debt(메자닌 대출)란?Mezzanine Debt(메자닌 대출)은 선순위 대출(Senior Debt)과 자기자본(Equity) 사이의 후순위 대출로, 담보보다는 부동산 프로젝트의 수익성을 기반으로 회수되는 대출 형태입니다.📌 주요 특징:✔ 선순위 대출보다 높은 금리(8~15%) 적용✔ 일부 메자닌 대출은 주식 전환권(Equity Option) 포함 → 프로젝트 성공 시 추가 이익 가능✔ 부동산 개발 및 인수 자금 조달에 활용✔ 주로 사모펀드(PEF) 및 기관투자자가 제공📌 활용 사례:✅ 부동산 개발 및 인수 자금 조달✅ 선순위 대출로 부족한 자금을 메자닌 대출로 해결✅ 개발사는 추가 지분 희석 없이 프로젝트 진행 가능2. ABL(Asset-Based Lending, 자산기반대..

🔹 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 정의Debt Service Coverage Ratio(DSCR)는 부동산 투자에서 발생하는 **순운영소득(NOI)**이 대출 원리금 상환액(DS, Debt Service)을 얼마나 초과하는지를 측정하는 지표입니다. 이는 금융기관이 대출 심사 시 차입자의 부채 상환 능력을 평가하는 핵심 기준으로 활용됩니다.🔹 DSCR 공식DSCR = Net Operating Income (NOI) / Debt Service (연간 원리금 상환액)✅ DSCR > 1.0 : 부동산 자산이 대출 원리금 상환을 충분히 감당할 수 있음✅ DSCR = 1.0 : 수익과 부채 상환이 동일 → 여유자금 없음✅ DSCR : 수익이 부채 상환보다 부족 → 금융 리스크 ..

📌 서론: 부동산 투자에서 수익률을 평가하는 방법부동산 투자를 할 때 투자자는 어떤 지표를 활용해야 가장 정확한 판단을 내릴 수 있을까?많은 투자자들이 **Cash-on-Cash Return (CoC, 현금 대비 수익률)**과 **IRR(내부수익률)**을 비교하며 고민합니다.CoC는 단기적인 현금흐름을 평가하는 지표로, 연간 순수익 대비 실제 투자한 자기자본의 비율을 의미합니다.IRR은 장기적으로 투자금의 증가율을 측정하는 지표로, 투자 기간 동안의 총 수익을 복리 개념으로 계산합니다.이 두 가지 수익률은 투자 의사결정을 내리는 데 중요한 역할을 하지만, 각자의 특징과 활용 방식이 다릅니다.오늘은 Cash-on-Cash Return과 IRR의 차이점, 장점과 단점, 실제 투자 사례에서의 적용법을 비교 ..

Equity Multiple (자기자본 배수)1. Definition (정의)Equity Multiple(자기자본 배수)은 투자자가 투자한 자기자본(Equity)에 비해 최종적으로 회수하는 총 현금 흐름(배당 + 매각 수익 포함)의 비율을 나타내는 지표입니다.이는 IRR(내부수익률)과 함께 부동산 투자에서 수익성을 평가하는 핵심 지표 중 하나로 사용됩니다.🔹 공식:Equity Multiple=Total Cash Inflows (총 회수 자금)Total Equity Invested (투자한 자기자본)\text{Equity Multiple} = \frac{\text{Total Cash Inflows (총 회수 자금)}}{\text{Total Equity Invested (투자한 자기자본)}}Equity M..

1. ABL(Asset-Based Loan)이란?직접 대출 형태특정 자산(부동산, 임대보증금, 매출채권 등)을 담보로 금융기관에서 직접 “대출”을 받는 구조입니다.자산담보부대출(Loan) 구조예: “주거용 아파트 분양대금”을 담보로 자금을 빌리거나, “상업용 빌딩 임대보증금 반환청구권”을 담보로 대출을 받는 식입니다.분양이 잘 되거나 임대료가 정상적으로 들어올 것이 확실하면, 상대적으로 유리한 금리로 대출을 일으킬 수 있습니다.장점담보 자산만 확실하다면 비교적 간단히 대출을 실행할 수 있어 신속성이 좋습니다.기존 부동산을 급히 매각하지 않고도 현금유동성을 확보할 수 있습니다.단점담보자산의 가치와 현금흐름에 따라 대출 한도가 제한됩니다.시장이 급락하거나 분양률이 기대보다 저조하면 추가 담보 요구 또는 금리..

1. Definition (정의)부동산 금융에서 **Recourse Loan(소구권 대출)**과 **Non-Recourse Loan(비소구권 대출)**은 대출 채무자의 책임 범위를 결정하는 중요한 개념입니다.Recourse Loan (소구권 대출): 차입자가 대출을 갚지 못할 경우, 금융기관(대출자)이 담보 자산뿐만 아니라 차입자의 개인 자산까지 청구(소구)할 수 있는 대출.Non-Recourse Loan (비소구권 대출): 차입자가 대출금을 상환하지 못할 경우, 금융기관은 담보 자산만 처분할 수 있으며, 차입자의 다른 자산에는 청구할 수 없음.2. Recourse vs. Non-Recourse Loan의 주요 차이점구분Recourse Loan (소구권 대출)Non-Recourse Loan (비소구권 대..