호주머니에서 풀주머니

1️⃣ 개념 정리**Anchor Tenant(앵커 테넌트)**란, 대형 상업용 부동산 자산(예: 쇼핑몰, 리테일센터 등)에서 다수의 유입고객을 끌어들이는 핵심 임차인을 의미합니다.이 테넌트는 다른 소형 테넌트들의 매출에도 긍정적인 파급효과를 미치며, 부동산 자산의 전체 가치를 결정짓는 핵심 요소로 간주됩니다.📍 예시:쇼핑몰 내 이마트, 스타벅스, CGV, H&M, 무인양품 등오피스의 경우, 글로벌 금융사, 대기업 본사 등2️⃣ 실무에서의 중요성입지 및 수익성 확보: 앵커 테넌트의 브랜드 파워와 유입력은 리테일몰의 전체 고객 트래픽을 결정리스 조건 우위: 장기 계약(10~20년), 낮은 임대료, 인테리어 지원 등의 조건을 제공하여 유치PF대출 심사에 영향: 앵커 테넌트 계약 여부가 금융기관의 대출 승인 ..

📌 1️⃣ 블라인드 펀드(Blind Fund) 투자유치 어려움의 이유✅ 실무적 내용 및 개념자산운용사의 블라인드펀드(투자 대상을 미리 확정하지 않고 펀드를 설정한 후 나중에 투자 대상을 결정하는 펀드)는 투자자들 사이에서 생각보다 높은 수요가 있지 않다.특히 재간접펀드(FOF, Fund of Funds) 방식으로 운용할 경우 운용사가 펀드 수수료를 별도로 가져가기 때문에, 투자자들은 직접투자에 비해 더 높은 수익률을 요구한다.🔍 실제 투자자 관점투자자들은 중복 수수료 발생으로 인해 최소한의 기대 수익률을 높게 설정함.따라서 블라인드펀드의 매력이 감소하여 투자자 유치 난이도가 높아짐.🚩 실무 적용 및 예방 전략투자 유치 시 펀드 구조와 수수료 체계를 명확히 설명하여 투자자 이해도를 높일 것.블라인드 ..

1️⃣ 지분율 변화메자닌 투자자가 CB나 BW를 주식으로 전환하면 기존 주주(시행사, 개발사)의 지분이 희석됩니다.이는 PFV/SPC의 소유권 구조를 바꾸며, 메자닌 투자자는 새로운 주주로서 의사결정권을 가지게 됩니다.예시:PFV가 100억 원 규모의 부동산 개발 프로젝트를 진행 중이고, 초기 자본 구조는 다음과 같습니다:시행사: 60% 지분개발사: 40% 지분메자닌 투자자가 BW를 통해 20% 지분으로 전환하면 새 구조는:시행사: 48% (60% → 48%)개발사: 32% (40% → 32%)메자닌 투자자: 20%2️⃣ 의사결정권 변화메자닌 투자자가 주식 전환 후 PFV/SPC의 주요 주주로 올라서면, 중요한 의사결정(예: 매각, 임대 전략)에 참여할 수 있습니다.이는 기존 주주의 독점적 의사결정권을 ..

부동산 금융에서 대출(Senior Debt), 메자닌(Mezzanine), **에쿼티(Equity)**는 자금 조달 구조의 주요 구성 요소로 사용됩니다. 이들은 리스크, 수익률, 상환 우선순위 측면에서 차이가 있으며, 각 금융기관(은행, 자산운용사, 증권사 등)이 이를 다르게 취급합니다. 아래에서 세 가지를 비교하고, 각 기관에서의 역할과 취급 방식을 설명하겠습니다.📊 대출(Senior Debt), 메자닌(Mezzanine), 에쿼티(Equity) 비교구분대출 (Senior Debt)메자닌 (Mezzanine)에쿼티 (Equity)위치가장 상단 (우선 상환)중간 위치 (대출과 에쿼티 사이)최하단 (잔여 이익 배분)리스크가장 낮음중간 수준가장 높음수익률고정 금리 (3~6%)고정 금리(6~12%) + 주식..

1. 금전채권신탁이란?금전채권신탁은 위탁자가 보유한 금전채권(예: 공사대금, 매출채권 등)을 신탁회사에 맡기고, 신탁회사는 이를 관리하고 추심하여 발생한 수익을 수익자에게 지급하는 신탁 형태입니다. 주요 목적은 자산 관리, 유동화, 수익 분배입니다. 2. 금전채권신탁의 주요 활용 방식2.1 자금 조달 수단금전채권신탁은 자금을 유동화하는 수단으로 활용됩니다. 예를 들어, 공사대금채권을 신탁하여, 이를 담보로 **대출(ABL, Asset-Backed Loan)**을 받거나, 다른 금융기관에 제공하여 자금을 조달할 수 있습니다. 이는 건설업에서 자주 사용되며, 공사비나 대출금을 유동화할 수 있는 방법입니다.2.2 현금 흐름 확보신탁회사는 금전채권을 관리하면서 안정적인 현금 흐름을 확보하는 역할을 합니다. 대출..

1. Mezzanine Debt(메자닌 대출)란?Mezzanine Debt(메자닌 대출)은 선순위 대출(Senior Debt)과 자기자본(Equity) 사이의 후순위 대출로, 담보보다는 부동산 프로젝트의 수익성을 기반으로 회수되는 대출 형태입니다.📌 주요 특징:✔ 선순위 대출보다 높은 금리(8~15%) 적용✔ 일부 메자닌 대출은 주식 전환권(Equity Option) 포함 → 프로젝트 성공 시 추가 이익 가능✔ 부동산 개발 및 인수 자금 조달에 활용✔ 주로 사모펀드(PEF) 및 기관투자자가 제공📌 활용 사례:✅ 부동산 개발 및 인수 자금 조달✅ 선순위 대출로 부족한 자금을 메자닌 대출로 해결✅ 개발사는 추가 지분 희석 없이 프로젝트 진행 가능2. ABL(Asset-Based Lending, 자산기반대..

🔹 DTI·DSR 개정 개요2024년 들어 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되면서, 부동산 시장과 대출 환경에 상당한 변화가 발생하고 있습니다. 정부는 가계부채 증가를 억제하고 금융 리스크를 줄이기 위해 대출 심사를 더욱 강화했으며, 이에 따라 실수요자와 투자자의 대출 접근성이 달라지고 있습니다.✅ 주요 개정 내용DSR 규제 강화기존에는 1금융권 대출 1억 원 초과 시 DSR 40% 적용 → 2024년부터는 모든 금융권 대출을 합산하여 1억 원 초과 시 DSR 40% 적용다중 대출자의 추가 대출 제한 강화비주택 담보대출도 DSR 규제 대상 포함DTI 규제 조정기존 DTI는 주택담보대출에만 적용됐으나, 2024년부터는 다른 대출과의 연계 심사 강화대출자의 상환능력을 더 엄..

1. 2025년 2월 시장 지표 분석 2025년 2월의 주요 부동산 시장 지표는 다음과 같습니다: 매수자많음 (%): 2.7%비슷함 (%): 20.8%매도자많음 (%): 76.5%매수우위지수: 26.2이 지표들은 시장에서 매수자와 매도자의 상대적 강세를 나타냅니다: 매수자많음 (%): 매수 의향이 높은 응답 비율매도자많음 (%): 매도 의향이 높은 응답 비율매수우위지수: 매수자 우위 정도를 나타내는 지수로, 100을 넘으면 매수자 우위, 100 미만이면 매도자 우위 시장을 의미2025년 2월의 매수우위지수는 26.2로, 이는 매도자 우위 시장이 지속되고 있음을 보여줍니다. 매도자많음 비율이 76.5%로 매우 높고, 매수자많음 비율이 2.7%로 극히 낮아, 매도 의향이 매수 의향을 압도하고 있습니다. 이는..

🔹 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이란?집을 사기 위해 대출을 받으려면 DTI와 DSR 개념을 이해하는 것이 필수입니다. 이 두 지표는 금융기관이 대출 가능 여부를 평가하는 중요한 기준이 됩니다.✅ DTI (Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율)정의: 개인의 연소득 대비 매년 갚아야 하는 대출 원리금과 이자의 비율공식:DTI = (연간 부채 상환액 / 연소득) × 100특징:주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 이자와 원금의 부담을 포함금융기관이 개인의 소득 대비 대출 부담 능력을 평가하는 지표일반적으로 DTI 40% 이하가 적정 수준으로 평가됨✅ DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)정의: 개인의 연소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액..

🔹 Debt Service Coverage Ratio (DSCR) 정의Debt Service Coverage Ratio(DSCR)는 부동산 투자에서 발생하는 **순운영소득(NOI)**이 대출 원리금 상환액(DS, Debt Service)을 얼마나 초과하는지를 측정하는 지표입니다. 이는 금융기관이 대출 심사 시 차입자의 부채 상환 능력을 평가하는 핵심 기준으로 활용됩니다.🔹 DSCR 공식DSCR = Net Operating Income (NOI) / Debt Service (연간 원리금 상환액)✅ DSCR > 1.0 : 부동산 자산이 대출 원리금 상환을 충분히 감당할 수 있음✅ DSCR = 1.0 : 수익과 부채 상환이 동일 → 여유자금 없음✅ DSCR : 수익이 부채 상환보다 부족 → 금융 리스크 ..