🔍 메자닌 투자자의 전환 옵션 실행 시 PFV/SPC에 미치는 영향

1️⃣ 지분율 변화

• 메자닌 투자자가 CB나 BW를 주식으로 전환하면 기존 주주(시행사, 개발사)의 지분이 희석됩니다.
• 이는 PFV/SPC의 소유권 구조를 바꾸며, 메자닌 투자자는 새로운 주주로서 의사결정권을 가지게 됩니다.

예시:

• PFV가 100억 원 규모의 부동산 개발 프로젝트를 진행 중이고, 초기 자본 구조는 다음과 같습니다:
  • 시행사: 60% 지분
  • 개발사: 40% 지분
• 메자닌 투자자가 BW를 통해 20% 지분으로 전환하면 새 구조는:
  • 시행사: 48% (60% → 48%)
  • 개발사: 32% (40% → 32%)
  • 메자닌 투자자: 20%

2️⃣ 의사결정권 변화

• 메자닌 투자자가 주식 전환 후 PFV/SPC의 주요 주주로 올라서면, 중요한 의사결정(예: 매각, 임대 전략)에 참여할 수 있습니다.
• 이는 기존 주주의 독점적 의사결정권을 약화시킬 수 있습니다.

예시:

• PFV가 아파트 매각 시점을 결정하려고 할 때, 메자닌 투자자가 일정 비율 이상의 지분을 보유하면 매각 조건에 대해 동의가 필요하게 됩니다.
• 기존 주주가 단독으로 결정하던 권한이 제한됩니다.

3️⃣ 수익 배분 방식 변화

• 메자닌 투자자가 CB/BW를 통해 주식으로 전환하면 이익 배분 시 우선순위가 변경됩니다.
• 기존에는 채권 형태로 고정 이자를 받았지만, 주식 전환 후 잔여 이익 배분에 참여하게 됩니다.

예시:

• PFV가 아파트 매각 후 순이익이 발생했을 때:
  • 기존에는 메자닌 투자자가 연이율 8%로 고정된 이자를 받았다면,
  • 주식으로 전환한 경우 매각 수익(잔여 이익)의 일정 비율을 배분받게 됩니다.

4️⃣ 자본 구조 안정성

• 메자닌 투자자의 주식 전환은 PFV/SPC의 부채 비율을 낮추고 자기자본 비율을 높이는 효과를 가져옵니다.
• 이는 프로젝트의 재무 건전성을 개선하고 추가적인 대출 가능성을 열어줄 수 있습니다.

예시:

• PFV가 초기 부채비율(LTV)이 80%였던 상황에서 메자닌 투자자가 CB를 주식으로 전환하면 부채비율이 낮아져 추가 대출 여력이 생깁니다.

🏗️ 프로젝트 사례: A타운 복합개발 프로젝트

🔹 프로젝트 개요

• 위치: 서울 강남구
• 규모: 복합상업시설 + 오피스텔 개발 (총 사업비 500억 원)
• 자금 구조:
  • 선순위 대출: 300억 원 (60%)
  • 메자닌 투자(CB): 100억 원 (20%)
  • 자기자본(Equity): 시행사와 개발사가 각각 50억 원씩 투입 (20%)

🔹 메자닌 투자자의 행동

메자닌 투자자는 CB(전환사채)를 보유하고 있으며, 프로젝트 중반에 다음 결정을 내립니다:

1. CB를 실행하여 PFV의 지분율 중 **20%**를 확보.
2. PFV의 주요 의사결정(매각 시점 및 가격)에 참여.

🔹 영향

1. 지분 희석: 시행사와 개발사의 지분이 각각 16%로 줄어듦(20% → 16%).
2. 수익 배분: 매각 후 발생한 순이익(50억 원)의 일부를 메자닌 투자자가 가져감.
   • 이전에는 연이율로 고정된 이자를 받았지만, 이제 순이익의 **20%**를 배당받음.
3. 재무 안정성: CB 실행으로 부채비율(LTV)이 낮아져 추가 대출 가능성이 생김.

✅ 결론

1. 지분 희석: 메자닌 투자자의 주식 전환은 PFV/SPC에서 기존 주주의 지분율을 낮추고 소유권 구조를 변경합니다.
2. 수익 배분 변화: 채권 형태에서 고정 이자를 받던 메자닌 투자자는 잔여 이익 배당에 참여하게 되어 더 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.
3. 의사결정권 강화: 메자닌 투자자는 주요 의사결정 과정에 참여하며, 기존 주주의 독점적 권한이 약화됩니다.
4. 재무 안정성 개선: 자기자본 비율 증가로 PFV/SPC의 재무 건전성이 높아지고 추가 대출 여력이 생깁니다.

메자닌 투자자의 행동은 PFV/SPC의 자본 구조와 운영 방식에 큰 영향을 미치며, 이는 프로젝트 성공 여부와 최종 수익률에도 직결됩니다. 🏢💰