Mezzanine Debt(메자닌 대출) vs. ABL(자산기반대출) 비교 분석

 

1. Mezzanine Debt(메자닌 대출)란?

Mezzanine Debt(메자닌 대출)은 선순위 대출(Senior Debt)과 자기자본(Equity) 사이의 후순위 대출로, 담보보다는 부동산 프로젝트의 수익성을 기반으로 회수되는 대출 형태입니다.

📌 주요 특징:
✔ 선순위 대출보다 높은 금리(8~15%) 적용
✔ 일부 메자닌 대출은 주식 전환권(Equity Option) 포함 → 프로젝트 성공 시 추가 이익 가능
✔ 부동산 개발 및 인수 자금 조달에 활용
✔ 주로 사모펀드(PEF) 및 기관투자자가 제공

📌 활용 사례:
✅ 부동산 개발 및 인수 자금 조달
✅ 선순위 대출로 부족한 자금을 메자닌 대출로 해결
✅ 개발사는 추가 지분 희석 없이 프로젝트 진행 가능

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2. ABL(Asset-Based Lending, 자산기반대출)란?

ABL(자산기반대출)은 담보(부동산, 재고, 매출채권 등)를 기반으로 실행되는 대출로, 담보 가치에 따라 대출 한도가 결정됩니다.

📌 주요 특징:
✔ 담보(부동산, 재고, 매출채권 등)를 기반으로 대출 실행
✔ 선순위 대출과 유사하지만, 부동산 외 다양한 자산 활용 가능
✔ 금리가 비교적 낮고, 담보 가치에 따라 대출 규모 결정
✔ 주로 은행 및 금융기관이 제공

📌 활용 사례:
✅ 부동산뿐만 아니라 기업 운영 자금 조달에도 활용
✅ 재고나 매출채권을 담보로 대출 실행
✅ 선순위 대출로 부족한 자금을 보완하는 용도로 사용

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3. Mezzanine Debt vs. ABL 비교 분석

 

구분	Mezzanine Debt	ABL (자산기반 대출)
담보 여부	담보 없이 프로젝트 수익성 기반	담보(부동산, 재고, 매출채권 등) 필요
금리 수준	8~15% (고금리)	3~7% (저금리)
대출 리스크	프로젝트 실패 시 회수 불가 가능성	담보 가치 하락 시 회수 위험
대출 상환 구조	선순위 대출 상환 후 회수	담보 가치 내에서 선순위 회수
주요 제공자	사모펀드(PEF), 기관투자자	은행 및 금융기관
활용 목적	부동산 개발, 인수 자금 조달	기업 운영자금, 부동산 대출
추가 수익 가능성	주식 전환권(Equity Option) 포함 가능	없음

✅ 핵심 차이점:
1️⃣ Mezzanine Debt는 담보 없이 프로젝트 수익성을 기반으로 실행되며, 높은 금리와 추가 수익 기회 제공
2️⃣ ABL은 담보를 기반으로 저금리 대출이 가능하며, 담보 가치에 따라 대출 한도가 결정됨
3️⃣ 메자닌 대출은 선순위 대출 이후 상환되지만, ABL은 담보를 기반으로 대출 회수 가능성이 높음

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4. Case Study: Mezzanine Debt & ABL 활용 사례

📌 사례 1: 서울 강남 A 오피스 빌딩 개발 – 메자닌 대출 활용

✅ 개발사 B가 강남 A 오피스 빌딩(총 사업비 3,000억 원) 개발 추진
✅ 선순위 대출(은행) 1,800억 원 (LTV 60%) 실행, 자기자본 600억 원 (20%) 투입
✅ 부족한 자금 600억 원을 메자닌 대출(연 12%)로 조달

📌 결과:
✔ 개발사는 지분 희석 없이 자금을 조달하여 프로젝트 진행
✔ 메자닌 투자자는 고금리 이자(12%)와 추가 수익 기회 확보

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📌 사례 2: 부산 C 호텔 인수 – ABL 활용

✅ 기업 D가 부산 C 호텔(2,000억 원 규모) 인수 추진
✅ 선순위 대출: 1,200억 원 (LTV 60%) 실행, 자기자본 400억 원 (20%) 투입
✅ 호텔의 운영 수익(매출채권)을 담보로 ABL 400억 원 대출 실행

📌 결과:
✔ 기업 D는 호텔을 담보로 추가 자금을 조달하여 인수 성공
✔ 금융기관은 매출채권을 기반으로 안정적인 대출 회수 가능

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5. Common Confusions & Clarifications (혼동하기 쉬운 개념과 차이점 정리)

1️⃣ Mezzanine Debt vs. ABL

✅ Mezzanine Debt:
✔ 프로젝트 수익성 기반, 담보 없음
✔ 고금리(8~15%) 적용
✔ 추가 수익 기회(Equity Option) 가능

✅ ABL:
✔ 부동산 및 기타 자산을 담보로 대출
✔ 저금리(3~7%) 적용
✔ 담보 가치 내에서 대출 가능

2️⃣ 프로젝트 실패 시 회수 가능성 차이

✔ Mezzanine Debt: 선순위 대출 상환 후 잔여 자금이 있어야 회수 가능
✔ ABL: 담보 가치가 유지되면 대출 회수 가능

3️⃣ 리스크 관리 방법

❌ Mezzanine Debt의 리스크: 프로젝트 실패 시 투자금 회수 어려움
✅ ABL의 리스크: 담보 가치 하락 시 회수 어려움

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6. Follow-up Question (심화 질문)

📌 메자닌 대출과 ABL을 혼합하여 활용하는 전략은?
📌 ABL을 활용할 때 담보 가치 평가가 중요한 이유는?
📌 금리가 높은 Mezzanine Debt를 대출 구조에서 최적화하는 방법은?

💡 Mezzanine Debt와 ABL은 각각 다른 금융 전략을 가지고 있으며, 부동산 개발 및 기업 자금 조달에서 최적의 활용법을 찾는 것이 중요합니다.

📌 추가 질문이 있다면 언제든지 문의하세요! 😊