📌 DTI와 DSR 완벽 정리! 주택 구매자를 위한 대출 가이드

 

🔹 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)이란?

집을 사기 위해 대출을 받으려면 DTI와 DSR 개념을 이해하는 것이 필수입니다. 이 두 지표는 금융기관이 대출 가능 여부를 평가하는 중요한 기준이 됩니다.

✅ DTI (Debt-to-Income Ratio, 총부채상환비율)

• 정의: 개인의 연소득 대비 매년 갚아야 하는 대출 원리금과 이자의 비율
• 공식:

  DTI = (연간 부채 상환액 / 연소득) × 100
  

• 특징:
  • 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 이자와 원금의 부담을 포함
  • 금융기관이 개인의 소득 대비 대출 부담 능력을 평가하는 지표
  • 일반적으로 DTI 40% 이하가 적정 수준으로 평가됨

✅ DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)

• 정의: 개인의 연소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율
• 공식:

  DSR = (연간 원리금 상환액 / 연소득) × 100
  

• 특징:
  • 모든 금융권 대출(주택담보대출, 신용대출, 학자금 대출 등)의 원리금(이자 + 원금) 포함
  • 기존의 DTI보다 더 강화된 대출 심사 기준
  • DSR 기준 강화로 인해 고소득자도 대출 한도가 제한될 수 있음

🔹 DTI와 DSR 비교

구분 DTI (총부채상환비율) DSR (총부채원리금상환비율)

구분	DTI	DSR
평가 방식	연소득 대비 부채 상환비율	연소득 대비 원리금 상환비율
포함 항목	이자 부담만 포함	원금 + 이자 포함
적용 대상	일부 대출 상품만 반영	모든 대출 상품 반영
대출 한도 영향	상대적으로 완화됨	대출 한도 더 엄격함

🔹 📌 사례: 서울에 집을 사려는 김씨의 대출 한도 분석

김씨의 재정 상황

• 연소득: 5,000만 원
• 기존 대출:
  • 주택담보대출: 2억 원 (연간 원리금 1,200만 원)
  • 신용대출: 5,000만 원 (연간 원리금 600만 원)
• 추가 대출 희망 금액: 2억 원 (주택구입 목적)

김씨의 DTI와 DSR 계산

DTI = (1,200만 원 + 600만 원) / 5,000만 원 × 100 = 36%
DSR = (1,200만 원 + 600만 원) / 5,000만 원 × 100 = 36%

✅ 결과: DTI 기준(40%) 이내로 대출 가능하지만,

📢 문제점: DSR이 40%를 초과하면 추가 대출이 어려울 수 있음!

🔹 DTI & DSR 기준이 대출에 미치는 영향

1. DTI 40% 기준 적용: 총부채상환비율이 40% 이하라면 대출 가능.
2. DSR 40% 강화 적용: 전체 금융부채 원리금 상환이 연소득의 40%를 넘으면 대출 한도 축소.
3. 고소득자도 제한될 가능성: 기존 대출이 많으면 추가 대출이 불가능할 수 있음.

🔹 대출 한도를 늘리는 방법

✅ 부채 규모 조정 → 기존 대출 일부 상환 후 추가 대출 신청

✅ 소득 증빙 강화 → 추가 소득(임대소득, 사업소득 등) 증빙 시 대출한도 증가 가능

✅ 대출 상환 기간 연장 → 월 원리금 부담 감소로 DSR 기준 충족 가능

✅ LTV(주택담보대출비율) 활용 → 담보 비율을 조정하여 대출 가능 금액 확대

🔹 결론: DTI와 DSR을 이해하고 대출 전략을 세우자!

DTI와 DSR 기준이 점점 강화됨에 따라, 무리한 대출은 피하고 재정 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.

📌 추가 질문이 있으면 언제든지 문의하세요! 😊