호주머니에서 풀주머니

부동산 개발사업에서는 자금 흐름이 매우 중요합니다. 건설 프로젝트가 진행되는 동안에도 자금이 지속적으로 필요하기 때문입니다. 이때 **신탁계정유동화(Trust Account Securitization)**라는 금융기법이 활용됩니다. 신탁회사가 보유한 신탁계정대 대출채권을 유동화하여 자금을 조기에 회수하고, 유동성을 확보하는 방법입니다.  1. 신탁계정유동화란?💡 쉽게 말해: 신탁회사가 부동산 개발사업에 빌려준 돈을 장기간 묶어두는 대신, 이를 투자자들에게 팔아 현금으로 바꾸는 방법입니다.신탁계정유동화는 대출채권을 기반으로 한 유동화 과정입니다. 즉, 신탁회사가 부동산 개발사업에 필요한 자금을 빌려주고, 이 대출채권을 바탕으로 유동화증권을 발행하여 투자자들에게 판매함으로써 현금을 조기에 확보하는 방식입니..

1. 워터폴 분배 구조란?정의워터폴 분배 구조는 부동산 투자에서 발생한 수익을 투자자와 이해관계자들에게 우선순위에 따라 단계적으로 분배하는 방식입니다.목적: 각 투자자의 리스크와 투자 역할에 따라 차등 보상을 제공하며, 투자자와 운용사(GP) 간의 이해관계를 일치시키는 역할을 합니다.활용: 펀드, 리츠(REITs), 부동산 사모펀드(PEF) 등 다양한 투자 구조에서 활용됩니다.2. 워터폴 분배의 주요 특징우선순위 기반 배분순차적 분배: 수익을 분배할 때 은행 대출(Senior Debt), 우선 지분(Preferred Equity), 일반 지분(Common Equity) 순서로 상환 또는 배당합니다.리스크 조정: 각 단계별로 우선순위를 정해 투자자들의 리스크를 관리합니다.수익률에 따른 차등 배분목표 수익률..

1. 우선 지분(Preferred Equity) 정의우선 지분(Preferred Equity)은 부동산 투자에서 일반 지분(Common Equity)보다 상환 순위가 높지만, 부채(Debt)보다는 낮은 형태의 투자 자본입니다. 이는 부동산 개발 및 투자에서 LTV(Loan-to-Value) 한도를 초과하는 자금을 조달할 때 사용되며, 투자자는 일반적으로 일정한 배당을 보장받지만, 대출과 달리 원리금 상환 의무는 없습니다.2. 우선 지분(Preferred Equity)의 주요 특징📌 우선 상환권프로젝트가 성공하여 수익이 발생할 경우, 우선 지분 투자자는 일반 지분 투자자보다 먼저 배당을 받습니다.다만, 은행 대출(Senior Debt)보다는 상환 우선순위가 낮습니다.📌 고정 배당 지급일반적으로 연 7~..

서론부동산 개발 사업에서 신탁 방식은 매우 중요한 역할을 합니다. 그중에서도 관리형 신탁과 차입형 토지신탁은 많은 토지 소유주와 개발자들이 고민하는 선택지입니다.이 두 방식은 소유권 이전, 자금 조달 방식, 리스크 부담 주체에 따라 큰 차이를 보입니다.이번 글에서는 관리형 신탁과 차입형 토지신탁의 기본 개념, 리스크 조항의 중요성, 그리고 차입형 토지신탁의 대출 과정을 단계별로 상세히 알아보겠습니다.관리형 신탁과 차입형 토지신탁의 개념 비교먼저 관리형 신탁과 차입형 토지신탁의 기본 개념과 역할을 비교해 보겠습니다.📌 관리형 신탁관리형 신탁은 토지 소유자가 직접 자금을 마련하고, 사업과 관련된 모든 리스크를 부담하는 방식입니다. 신탁회사는 단순히 관리자 역할을 하며, 토지의 관리, 운영, 처분만 맡습니다..

📌 셀다운이란? 증권사가 셀다운을 왜 활용하는지 자세히 알아보자!**셀다운(Sell-down)**은 최근 부동산 금융 시장에서 자금 회전율을 높이고 위험을 분산하기 위한 핵심 전략으로 자주 언급됩니다. 셀다운은 증권사와 금융기관이 부동산 프로젝트나 대출 채권을 먼저 인수한 뒤 이를 다른 투자자들에게 재매각(분할 매각)하여 자금을 빠르게 회수하는 금융 기법입니다.이번 글에서는 셀다운이 무엇인지, 증권사가 왜 셀다운을 하는지, 그리고 셀다운의 전 과정을 구체적으로 살펴보겠습니다.📌 셀다운이란 무엇인가?셀다운의 개념을 쉽게 설명하면 다음과 같습니다.**“증권사나 금융기관이 부동산 프로젝트에 먼저 큰 자금을 빌려준 후, 그 대출권(채권)을 다른 투자자에게 되파는 것”**입니다. 이 과정을 통해 증권사는 인수..

부동산 담보대출에서 담보신탁이 금융기관과 위탁자(소유자) 모두에게 중요한 선택지로 떠오르고 있습니다. 일반적인 근저당 대출과 달리 담보신탁은 여러 법률적, 재무적 안정성을 제공하는 구조로, 채권 회수와 담보 관리의 측면에서 더 높은 신뢰도와 회수 효율성을 자랑합니다. 이번 글에서는 금융기관이 담보신탁을 선호하는 이유와 위탁자 입장에서의 이점을 구체적으로 살펴보겠습니다.📌 금융기관이 담보신탁을 선호하는 이유1️⃣ 채권 회수의 안정성금융기관 입장에서 담보신탁의 가장 큰 장점은 채권 회수 절차가 신속하고 안정적이라는 점입니다.채무불이행(디폴트) 시 신탁공매 절차는 법원 경매보다 빠르고 낙찰가율도 높아 손실을 최소화할 수 있습니다.법원 경매는 절차가 길고 복잡할 뿐만 아니라, 낙찰가가 낮을 위험이 있습니다.반..

📌 부동산 담보대출(근저당)과 담보신탁유동화 차이점 및 실무 적용 방안근저당 담보대출과 담보신탁유동화의 구조적 차이를 명확히 이해하는 것은 부동산 자산을 활용한 자금 조달 전략의 핵심입니다.본 글은 두 방식의 재무적·법적 차이, 기업의 선호 이유, 국민주택채권 매입 의무 및 신용등급 영향을 중심으로 실무적 유의사항까지 다루고자 합니다.1️⃣ 핵심 요약: 근저당 담보대출 vs. 담보신탁유동화🔑 근저당 담보대출 개요부동산에 근저당권 설정, 소유권은 기업 명의 유지대출금이 기업 재무제표에 부채로 반영 → 부채비율 상승이자비용 증가로 당기순이익 감소 및 신용등급에 부정적 영향🔑 담보신탁유동화 개요부동산 소유권을 신탁회사에 이전(신탁), 기업은 수익권만 보유신탁재산은 기업 재무와 독립적으로 보호 → 재무제표..

PFV의 주주대여금은 에쿼티인가요, 론인가요?PFV(Project Financing Vehicle)는 특정 프로젝트의 자금 조달을 목적으로 설립된 특수목적법인(SPC)입니다. PFV의 자금 구조에서 핵심적인 요소 중 하나가 바로 **주주대여금**인데요. 이 주주대여금은 회계적으로 **에쿼티(Equity)**인지 **론(Loan)**인지 명확히 구분하는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 이 두 개념의 차이를 이해하고 PFV 내에서 주주대여금이 어떻게 분류되는지 알아보겠습니다.주주대여금의 정의와 목적주주대여금은 주주가 회사에 자금을 대여하는 형태로, 자본 조달 시 일반적인 자금 운용 방식 중 하나입니다.PFV의 경우, 주주대여금은 프로젝트 초기 비용을 조달하거나 사업의 유동성 확보를 위해 사용되는데요.이 자금..