🏨 1. 서론 – 호텔과 리테일, 이제는 오피스와 주거로?
안녕하세요, 부동산 투자에 관심 있는 여러분! 최근 부동산 시장에서 호텔과 리테일 공간이 오피스나 주거 공간으로 변신하는 사례가 늘고 있다는 소식, 들어보셨나요? 특히 팬데믹 이후 공실률 증가로 인해 이러한 **용도 변경(컨버전)**이 새로운 투자 전략으로 주목받고 있습니다. 오늘은 이러한 부동산 컨버전의 배경과 주요 사례, 그리고 투자 포인트에 대해 자세히 알아보겠습니다.
📉 2. 호텔·리테일 부동산의 오피스·주거 전환 배경
최근 몇 년간 호텔과 리테일 부동산의 용도 전환이 활발하게 이루어지고 있습니다. 이러한 변화는 단순히 트렌드가 아니라, 구조적인 시장 변화와 정책적 요인이 맞물려 발생하는 현상입니다. 특히 팬데믹 이후 공실률 증가, 상업 부동산 시장의 변화, 주거 및 오피스 공간 수요 증가 등이 주요한 배경이 되고 있습니다.
2.1. 팬데믹 이후 공실률 증가 및 수익성 저하
① 호텔 산업의 침체와 구조적 변화
COVID-19 팬데믹 이후 관광산업이 위축되면서, 호텔과 숙박시설의 공실률이 급격히 증가하였습니다.
- 서울 주요 호텔의 평균 가동률 변화 (자료: 한국호텔업협회)
- 2019년: 80% 이상
- 2020~2021년: 30~40% 수준으로 급락
- 2022~2023년: 60% 수준으로 회복했으나, 팬데믹 이전 대비 낮은 수준 유지
이는 중소형 비즈니스 호텔과 관광호텔의 수익성 저하로 이어졌으며, 특히 외국인 관광객이 집중되던 명동, 강남, 종로 지역의 호텔들이 심각한 경영난을 겪었습니다.
💡 전환 사례:
- 명동 티마크호텔 → 충무로15빌딩(이지스자산운용, 2023년 오피스 전환)
- 강남권 일부 호텔 → 기업형 임대주택 전환 사례 증가
② 리테일(상업시설)의 구조적 변화
오프라인 리테일 공간의 수요 감소도 호텔과 유사한 양상을 보였습니다.
- 온라인 쇼핑 증가로 인해 대형 쇼핑몰 및 백화점의 매출 감소
- 주요 도심 상권(명동, 강남, 종로 등)의 공실률 증가
- 고객 유입 감소 → 매출 하락 → 브랜드 이탈 → 공실 증가의 악순환 발생
📉 서울 주요 상권의 리테일 공실률 변화 (자료: 한국부동산원)
지역2019년 공실률2023년 공실률변화율
| 명동 | 2.8% | 15.6% | +457% |
| 강남 | 3.5% | 9.2% | +263% |
| 여의도 | 5.1% | 11.7% | +229% |
💡 전환 사례:
- 왕십리 엔터식스 파크에비뉴 → 오피스 빌딩 전환(GRE파트너스, 2024년 예정)
- 신도림 디큐브시티 백화점 공간 → 일부 오피스 전환(이지스자산운용)
2.2. 오피스 및 주거 공간 수요 증가
① 하이엔드 오피스 및 유연한 업무 공간(플렉서블 오피스) 수요 증가
- 글로벌 기업 및 IT·스타트업들의 유연한 업무 환경 요구 증가
- 강남 및 주요 도심 지역의 A급 오피스 공실률 역대 최저 수준 유지
- 위워크(WeWork) 사태 이후 플렉서블 오피스의 구조조정, 새로운 형태의 대체 오피스 수요 증가
📈 서울 오피스 시장 공실률 변화 (자료: 더벨, 2024)
| 구분 | 2019년 | 2023년 | 2025년 전망 |
| 강남 A급 오피스 | 3.2% | 2.1% | 2.5% |
| 여의도 A급 오피스 | 7.1% | 9.0% | 11.0% |
| 종로·광화문 A급 오피스 | 5.5% | 6.8% | 8.0% |
💡 전환 사례:
- 구로 호텔 → 공유오피스 전환 (2023년, 사모펀드 투자)
- 을지로 중형 호텔 → 프롭테크 기업 입주 공간(위워크 대체 공간)
② 도심 내 주거 수요 증가
- 1~2인 가구 증가: 도시 내 직주근접을 원하는 1~2인 가구의 증가
- 기업형 임대주택 증가: 호텔을 리모델링하여 임대주택으로 운영하는 사례 증가
- 대학생·사회초년생을 위한 청년주택 수요 증가
💡 전환 사례:
- 동대문 베키니아 호텔 → 청년주택 (238가구 공급, 2023년)
🏢 3. 주요 전환 사례 분석
3.1. 호텔에서 오피스로 전환
- 티마크그랜드호텔 명동 → 오피스 빌딩
- 과거 대한전선의 옛 사옥인 인송빌딩은 2009년 호텔로 전환되었으나, 최근 하나대체투자운용이 이를 다시 오피스 빌딩으로 전환하는 개발을 추진하고 있습니다.
3.2. 리테일에서 오피스로 전환
- 왕십리 엔터식스 파크에비뉴
- GRE파트너스자산운용은 왕십리 엔터식스 파크에비뉴를 리테일에서 오피스로 전환하였습니다.
- 신도림 디큐브시티
- 이지스자산운용은 신도림 디큐브시티의 백화점 부분을 오피스로 전환할 계획을 발표하였습니다.
3.3. 호텔에서 주거로 전환
- 베키니아 호텔 → 청년주택
- 동대문에 위치한 베키니아 호텔은 청년주택으로 탈바꿈하여 238가구의 주거 공간을 제공하고 있습니다.
💡 4. 주요 투자 포인트
4.1. 기존 자산의 유연한 활용
- 호텔 및 리테일 부동산의 구조적 변화를 기회로 활용
- 단순 매각이 아닌, 전환을 통해 자산 가치 극대화 가능
💡 예시:
✔ 명동, 강남 지역의 호텔 → 서비스드 레지던스, 오피스 전환
✔ 리테일 공간 → 스타트업 공유오피스, 데이터센터로 활용
4.2. 입지의 중요성 – 전환 후 가치를 결정하는 핵심 요인
- 기존 호텔 및 리테일 공간이 도심 내 핵심 입지에 있는지 확인
- 주요 업무지구, 대중교통 접근성이 우수한 지역이 전환 후 수익성이 높음
💡 추천 지역:
✔ 강남, 여의도, 종로 → 프리미엄 오피스 전환 적합
✔ 홍대, 신촌, 동대문 → 청년주택, 공유오피스 전환 가능
4.3. 규제 및 인허가 절차
- 용도 변경 시 규제 및 허가 절차 숙지 필수
- 건축법, 주차장법, 소방법 등에 대한 면밀한 검토 필요
📌 전환 허가에 걸리는 기간 (평균)
✔ 호텔 → 오피스: 6~12개월
✔ 리테일 → 물류센터: 12~18개월
✔ 호텔 → 주거시설: 18~24개월 (추가적인 건축법 검토 필요)
4.4. 시장 수요 분석 – 공실률 리스크 최소화 전략
- 오피스 시장의 수요가 높은 지역인지 분석
- 주거 전환 시, 해당 지역의 주택 수요와 공급 부족 여부 확인
📌 리스크 관리 전략
✔ 강남권, 여의도: A급 오피스 수요 증가 → 기업 입주 유치 가능
✔ 명동, 종로: 외국인 관광객 감소 → 기업형 주택 전환 검토
✔ 리테일 공실률 높은 지역: 물류센터, 데이터센터 활용 가능성 분석
🏆 5. 결론 – 부동산 전환 투자, 이제는 필수적인 전략
✔ 공실률 증가한 호텔·리테일 → 오피스·주거 전환 사례 증가
✔ 강남·여의도·종로 등 도심 입지 중요
✔ 규제 및 인허가 절차 고려하여 장기적 전략 수립 필수
✔ 전환 후 수익성을 극대화할 수 있는 지역 및 수요 분석 필수
💡 이제는 단순한 '부동산 투자'가 아니라, 기존 자산의 '전략적 변환'이 필수적인 시대입니다. 🚀
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